Инфо-Бухгалтер ®
1 марта 2019 года закончилась дачная амнистия, продолжавшаяся более 12 лет. За это время было зарегистрировано около 13 миллионов домов и дач. Однако около миллиона россиян так и не воспользовались льготой.
Поправки 2018 года в Градостроительный кодекс
В 2018 году приняты поправки в Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ
Поправки ввели новую систему оформления индивидуальной жилой недвижимости. Желающим начать строительство индивидуального жилого дома достаточно направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти (федеральный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления) уведомление о начале строительства с планом дома, нарисованным от руки, его расположение на участке и документы на владение землёй.
Сделать это можно, например, через через службу одного окна.
Теперь согласно разделу 1 пункта 17 cтатьи 51.1 Градостроительного Кодекса РФ физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не требуется выдача разрешения на строительство или реконструкцию на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества
Согласно cтатье 51.1 Градостроительного Кодекса РФ в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в орган исполнительной власти, в том числе через многофункциональный центр (МФЦ), либо направляет в указанные органы власти посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (уведомление о планируемом строительстве).
Строгое соблюдение нормативов
Несмотря на то, что согласно новых требований законодательства сообщение о начале строительства носит уведомительный характер, застройщик обязан строго соблюдать все необходимые нормы и правила, иначе постройка может быть признана самовольной застройкой и может быть снесена.
Согласно разделу 1 статьи 23 Федерального законоа 217-ФЗ предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами.
При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно разделу 2 статьи 23 Федерального законоа 217-ФЗ2 cтроительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Согласно разделу 3 статьи 23 Федерального законоа 217-ФЗ2 cадовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации.
Уведомление о планируемом строительстве
Уведомление о планируемом строительстве должно содержать следующие сведения:
1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;
7) сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
9) способ направления застройщику уведомлений, предусмотренных пунктом 2 части 7 и пунктом 3 части 8 cтатьи 51.1 Градостроительного Кодекса РФ
Прилагаемые документы
К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются согласно части 3 статьи 51.1 Градостроительного Кодекса:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
3) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;
4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 настоящей статьи.
Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание.
Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя:
1. Параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
2. Цветовое решение их внешнего облика.
3. Планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
4. Описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства.
Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Согласно пункту 1 части 7 cтатьи 51.1 Градостроительного Кодекса РФ исполнительной орган власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления (в дальнейшем - орган власти) проводит проверку:
1. Соответствия указанных в этом уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления этого уведомления.
2. Допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления этого уведомления.
Получение разрешения на строительство
Согласно пункту 3 части 8 cтатьи 51.1 Градостроительного Кодекса РФ орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в срок не позднее двадцати рабочих дней со дня поступления уведомления направляет застройщику документ, который содержит:
а) уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам
б) уведомление о допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке
Такое уведомление по сути своей является разрешением на строительство.
Уведомление действительно в течение десяти лет.
Уведомление направляется застройщику способом, ранее указанным застройшиком при подаче в органы власти уведомлениию.
Способы уведомления предусмотрены пунктом 2 части 7 статьи 51.1 Градоcтроительного Кодекса.
Согласно части 13 cтатьи 51.1 Градостроительного Кодекса РФ получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо ненаправление указанными органами в срок, предусмотренный частью 7 или пунктом 3 части 8 настоящей статьи, уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве в соответствии с частью 1 настоящей статьи.
После получения уведомления (разрешения) можно приступать к строительству.
Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 1 - 3 части 21.1 cтатьи 51 Градостроительного Кодекса РФ.
При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.
После завершения строительства дом следует поставить на кадастровый учет и внести сведения о нем в Единый реестр недвижимости.
Заявление и документы, представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, оформляются в в соответствии со статьями 18, 21, 24, 29, 32, 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации согласно разделу 3 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Посмотрите полезные ссылки:
Законодательная база СНТ
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ
Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
Требования противопожарной безопасности
Популярная программа учета для СНТ
Отказ из-за несоответствия нормам и правилам
Органы власти могут направить застройщику отказ, который содержит в себе:
а) уведомление о несоответствии указанных застройщиком в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или)
б) уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
Основаниями для отказа являются превышение этажности дома (не более трёх этажей), несоблюдение норм и правил противопожарной безопасности (расстояния между домами в зависимости от строительных материалов, из которых эти дома построены, а также санитарных норм.
Посмотрите требования противопожарной безопасностиПроблемы и перспективы
Однако в законе о государственной регистрации недвижимости есть норма об упрощённой регистрации индивидуальных домов, которая действует до 2024 года и распространяется она только на земли садово-огородного использования и на строения, возведённые до 2005 года.Однако, если объект недвижимости не состоит в базе Росреестра, не оформлен по предлагаемой упрощённой процедуре, то даже уже построенное строение признаётся самостроем (разумеется через суд) и подлежит сносу. Теперь процедура регистрации ранее построенной, но не зарегистрированной недвижимости становится сложнее. Незарегистрированный дом и постройки и вовсе могут изъять по решению суда и выставить на торги.
Только в Московской области неоформленных объектов около трёхсот тысяч. Легализовать такие строения можно только через суд. При этом решение суда не всегда может быть в пользу владельца, потому что он по сути обращается в суд за разрешением нарушить требования законодательства.В правительстве Московской области, в Московской областной думе рассматривается вопрос о том, чтобы создать Центр содействия индивидуальному частному строительству, в котором каждый мог бы получить консультации и необходимые согласования для легализации незарегистрированных объектов, во избежание их сноса.
В правительстве Московской области готовы организовать такую службу, однако для её работы необходимы изменения в федеральном законодательстве. Парламентарии готовы подключиться к решению проблемы.По мнению члена Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Олега Валенчука надо корректировать Градостроительный кодекс, закон о порядке регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, закон о садоводстве и другие. Олег Валенчук считает, что людей надо стимулировать к оформлению недвижимости, но не угрозой сноса, а постепенно, чтобы каждый собственник понимал, что оформить свою недвижимость в его же интересах. Например сегодня у собственника земельного участка нет обязанности проводить на нём межевание (процедура установления точных границ), но без межевания невозможна продажа участка, а также его передача по наследству и дарение. Если пойти по пути такой разумной стимуляции, мы избежим массового недовольства людей.
По закону о садоводстве в дачных товариществах, если их территория не внесена в муниципальный план землепользования и застройки (ПЗЗ), с 1 марта 2020 года нельзя вести вообще никакого строительства. Эксперты считают, что у половины муниципалитетов требуемых планов ПЗЗ до сих пор нет. «То есть уведомительный порядок там сейчас не работает. Чтобы урегулировать вопрос, депутатами внесена поправка в закон о садоводах, разрешающая строительство на дачных участках без внесения в ПЗЗ. Законопроект находится в Госдуме. (Подробнее см. Парламентская газета, 13 марта 2019 года, статья Алексея Никишина).
Противопожарные требования.
СНИП 2.07.01-89 Приложение 1 (обязательное).
1. Противопожарные расстояния между жилыми, общественными и вспомогательными зданиями промышленных предприятий следует принимать по табл. 1, а между производственными зданиями промышленных и сельскохозяйственных предприятий - по СНиП II-89-80 и СНиП II-97-76.
Таблица 1
| Степень огнестойкости здания | I, II | III | IIIа, IIIб, IV, IVа, V |
|---|---|---|---|
| Расстояние, метров | Расстояние, метров | Расстояние, метров | |
| I, II | 6 | 8 | 10 |
| III | 8 | 8 | 10 |
| IIIа, IIIб, IV, IVа, V | 10 | 10 | 15 |
Примечания:
1. Классификацию зданий по степени огнестойкости следует принимать в соответствии с требованиями СНиП 2.01.02-85.
2. Расстоянием между зданиями и сооружениями считается расстояние в свету между наружными стенами или другими конструкциями. При наличии выступающих более чем на 1 м конструкций зданий или сооружений, выполненных из горючих материалов, принимается расстояние между этими конструкциями.
3. Расстояние между стенами зданий без оконных проемов допускается уменьшать на 20%, за исключением зданий IIIа, IIIб, IV, IVа и V степеней огнестойкости.
4. В районах сейсмичностью 9 баллов расстояние между жилыми зданиями, а также между жилыми и общественными зданиями IVа, V степеней огнестойкости следует увеличивать на 20%.
5. Расстояния от зданий любой степени огнестойкости до зданий IIIа, IIIб, IV, IVа, V степеней огнестойкости в береговой полосе шириной 100 км, но не далее чем до ближайшего горного хребта, в климатических подрайонах IБ, IГ, IIА и IIБ следует увеличивать на 25%.
6. Расстояния между жилыми зданиями IV и V степеней огнестойкости в климатических подрайонах IА, IБ, IГ, IД и IIА следует увеличивать на 50%.
7. Для двухэтажных зданий каркасной и щитовой конструкции V степени огнестойкости, а также зданий, крытых горючими материалами, противопожарные расстояния необходимо увеличивать на 20%.
8. Расстояния между зданиями I и II степеней огнестойкости допускается предусматривать менее 6 м при условии, если стена более высокого здания, расположенная напротив другого здания, является противопожарной.
9. Расстояния от одно-, двухквартирных жилых домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани) на приусадебном земельном участке до жилых домов и хозяйственных построек на соседних земельных участках принимаются по табл.1 с учетом примечания 10.
Расстояния между жилым домом и хозяйственными постройками, а также между хозяйственными постройками в пределах одного земельного участка (независимо от суммарной площади застройки) не нормируются.
10. Расстояния между жилыми зданиями, а также жилыми зданиями и хозяйственными постройками (сараями, гаражами, банями) не нормируются при суммарной площади застройки, включая незастроенную площадь между ними, равной наибольшей допустимой площади застройки (этажа) одного здания той же степени огнестойкости без противопожарных стен согласно требованиям СНиП 2.08.01-89.
11. Расстояния между хозяйственными постройками (сараями, гаражами, банями), расположенными вне территории усадебных участков, не нормируются при условии, если площадь застройки сблокированных хозяйственных построек не превышает 800 мСНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Расстояния между группами сблокированных хозяйственных построек принимаются по таблице 1.
Минимальные расстояния от жилых, общественных и вспомогательных зданий I и II степеней огнестойкости до производственных зданий и гаражей I и II степеней огнестойкости следует принимать не менее 9 м, а до производственных зданий, имеющих покрытие с применением утеплителя из полимерных или горючих материалов, - 15 м.
2. При проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями, и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любую квартиру или помещение.
Расстояние от края проезда до стены здания, как правило, следует принимать 5-8 м для зданий до 10 этажей включ. и 8-10 м для зданий свыше 10 этажей. В этой зоне не допускается размещать ограждения, воздушные линии электропередачи и осуществлять рядовую посадку деревьев.
Вдоль фасадов зданий, не имеющих входов, допускается предусматривать полосы шириной 6 м, пригодные для проезда пожарных машин с учетом их допустимой нагрузки на покрытие или грунт.
3. Расстояния от жилых и общественных зданий до складов I группы для хранения нефти и нефтепродуктов следует принимать в соответствии с требованиями СНиП II-106-79, а до складов горючей жидкости II группы, предусматриваемых в составе котельных, дизельных электростанций и других энергообъектов, обслуживающих жилые и общественные здания, не менее установленных в табл.2.
Противопожарные нормы. СНиП 2.01.02-85
Приложение 2. Примерные конструктивные характеристики зданий в зависимости от их степени огнестойкости
Степень огнестойкости I
Конструктивные характеристики
Здания с несущими и ограждающими конструкциями из естественных или искусственных каменных материалов, бетона или железобетона с применением листовых и плитных негорючих материалов
Степень огнестойкости II
То же. В покрытиях зданий допускается применять незащищенные стальные конструкции
Степень огнестойкости III
Здания с несущими и ограждающими конструкциями из естественных или искусственных каменных материалов, бетона или железобетона. Для перекрытий допускается использование деревянных конструкций, защищенных штукатуркой или трудногорючими листовыми, а также плитными материалами. К элементам покрытий не предъявляются требования по пределам огнестойкости и пределам распространения огня, при этом элементы чердачного покрытия из древесины подвергаются огнезащитной обработке
Степень огнестойкости IIIа
Здания преимущественно с каркасной конструктивной схемой. Элементы каркаса - из стальных незащищенных конструкций. Ограждающие конструкции - из стальных профилированных листов или других негорючих листовых материалов с трудногорючим утеплителем
Степень огнестойкости IIIб
Здания преимущественно одноэтажные с каркасной конструктивной схемой. Элементы каркаса - из цельной или клееной древесины, подвергнутой огнезащитной обработке, обеспечивающей требуемый предел распространения огня. Ограждающие конструкции - из панелей или поэлементной сборки, выполненные с применением древесины или материалов на ее основе. Древесина и другие горючие материалы ограждающих конструкций должны быть подвергнуты огнезащитной обработке или защищены от воздействия огня и высоких температур таким образом, чтобы обеспечить требуемый предел распространения огня
Степень огнестойкости IV
Здания с несущими и ограждающими конструкциями из цельной или клееной древесины и других горючих или трудногорючих материалов, защищенных от воздействия огня и высоких температур штукатуркой или другими листовыми или плитными материалами. К элементам покрытий не предъявляются требования по пределам огнестойкости и пределам распространения огня, при этом элементы чердачного покрытия из древесины подвергаются огнезащитной обработке
Степень огнестойкости IVа
Здания преимущественно одноэтажные с каркасной конструктивной схемой. Элементы каркаса - из стальных незащищенных конструкций. Ограждающие конструкции - из стальных профилированных листов или других негорючих материалов с горючим утеплителем
Степень огнестойкости V
Здания, к несущим и ограждающим конструкциям которых не предъявляются требования по пределам огнестойкости и пределам распространения огня
Примечание.
Строительные конструкции зданий, приведенные в настоящем приложении, должны отвечать требованиям табл. 1 и другим нормам настоящего СНиП.
Все особенности учета в СНТ учтены в популярной программе Инфо-Бухгалтер для СНТ
- 1322 просмотра